Preguntas Frecuentes |
Fecha pregunta |
- Primero quiero felictarlos por esta pagina que es de gran ayuda a las comunidades.
Tengo tres preguntas: En la constitucion de un nuevo comite de administracion del condominio Maria Auxiliadora, la hija de una poprietaria decidio integrar el comite, sin embargo, y en vitud que la ley 19.537, señala que pueden integrar el comite los copropietarios habiles o su conyuge condiciones que la hija de la dueña no cumpliria finalmente, ¿ puede la hija de copropietaria puede integrar el comite?, en caso que la respuesta sea positiva ¿ necesita un poder simple o notarial otorgado por la propietaria?
La ultima pregunta es que en reunion de asamblea ordinaria en segunda citacion con un quorum del 9,7 % del total de copropiatarios se aprobo una multa de $5.000.- por no asistir a reunion de asamblea ¿ es este cobro legal o no lo es ?
|
09/09/2009
|
Re. Estimado Elías:zbr>
Efectuvamente Ud. tiene razón, la hija de una propietaria no está facultda para integrar el comité de administración en ninguna circunstancia. El Reglamento de la ley, el DS 46, en su art. 24 inciso tercero señala:
Artículo 24
La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que incidan en materias que deben tratarse en asamblea extraordinaria. Para la adecuada toma de decisiones por parte del Comité de Administración, el reglamento de copropiedad podrá establecer un mayor número de integrantes del mismo o la designación de suplentes para el caso de ausencia o impedimento de los titulares si el Comité estuviere constituido por tres miembros titulares.
Los miembros del Comité de Administración durarán en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegidos indefinidamente. El Comité será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.
Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración: a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y, b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio, que cuenten con mandato general de administración.
Cuando se refiere a representantes de personas jurídicas, se refiere, por ejemplo, a los ejecutivos de un banco o empresa propietaria que otorgue una escritura pública espcial de mandato egeneral de administración, situación que deja absolutamente fuera a una persona no mencionada en las letras a) y b) del inciso tercero y que además, en ambos casos, copulativamente, deben ser copropietarios hábiles, es decir, encontrarse al día en el pago de los gastos comunes.
Respecto de la legalidad del acuerdo de aplicar una multa por inasistencia a asamblea, además de parecernos, en lo personal, muy justificada, la ley señala al respecto en sus art. 19 y 20 lo siguiente: (se han extractado algunos incisos por razones de longitud de los textos).
Artículo 19
Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.
Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del setenta y cinco por ciento de los derechos asistentes.
Artículo 20
Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato así se hubiere establecido.
Sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo para aquellas materias respecto de las cuales la presente ley exige unanimidad. Cada copropietario tendrá sólo un voto, que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común, de conformidad al inciso segundo del artículo 3. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.
La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.
Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción. La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
Saludos cordiales,
|
|
- Señores de Copropiedad:
El condominio donde vivo no tiene comité de administración y la comunidad está disconforme con el Administrador que designó la inmobiliaria. No tenemos claridad de los pasos a seguir para la elección del comité y se nos hace imperioso cumplir lo antes posible con este trámite.
Quisiera saber donde encuentro información respecto de los pasos a seguir para la elección.
|
20/04/2009
|
Re. Estimado Andrés:
Desde el momento en que los copropietarios han superado el 60% (quorum exigido para la asistencia a la asamblea de copropietarios en primera citación) los copropietarios están en condiciones de tomar todas sus decisiones las que incluyen, por supuesto, la designación de un Comité de Administración.
D. S. 46 – Reglamento de la Ley 19.537
Párrafo 1: De las Asambleas
Artículo 20
Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea.
Las sesiones de la asamblea serán ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias deberán celebrarse en las oportunidades y con la periodicidad que determine la asamblea de copropietarios, y a falta de tal determinación se celebrarán, a lo menos, una vez al año, en el mes de marzo, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses.
En las sesiones ordinarias podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que conforme a la ley, a este reglamento y al reglamento de copropiedad sean materia de sesiones extraordinarias.
Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio y en ellas sólo podrán tratarse las materias incluidas en la citación.
Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias:
1.- Modificación del reglamento de copropiedad.
2.- Cambio de destino de las unidades del condominio. El nuevo uso deberá estar permitido por el respectivo instrumento de planificación territorial y el copropietario deberá obtener, luego del acuerdo de la asamblea, el permiso de la Dirección de Obras Municipales.
3.- Constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, señalando si se constituyen a título gratuito u oneroso.
4.- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5.- Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
6.- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto o se modifique la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.
7.- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.- Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9.- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.- Administración conjunta con otro u otros condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
También podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesión extraordinaria, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio, y en los números 2, 3, 4, 5 y 6. La consulta por escrito se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la dispuesta en el artículo 21 de este reglamento para la citación a asamblea y deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses.
Artículo 21
El Comité de Administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, el administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración, con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince, indicando el lugar, día y hora de la celebración. Si no hubieren registrado domicilio, se entenderá para todos los efectos que tienen su domicilio en la respectiva unidad del condominio. El administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados.
Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma comuna, y deberán ser presididas por el presidente del Comité de Administración o por el copropietario asistente que elija la asamblea.
La primera asamblea será presidida por el administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo.
Párrafo 2: De los Quórum
Artículo 22
Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran. En ambos casos los acuerdos respectivos se adoptarán por la mayoría absoluta de los asistentes.
Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del 75% de los derechos asistentes.
Las asambleas extraordinarias para tratar las materias señaladas en los números 1 a 7 del artículo 20 de este reglamento, requerirán para constituirse, tanto en primera como en segunda citación, la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el 75% de los derechos en el condominio.
Las asambleas extraordinarias para tratar las modificaciones al reglamento de copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de la totalidad de los copropietarios y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de la unanimidad de los copropietarios.
En las asambleas ordinarias, entre la primera y la segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas. En las asambleas extraordinarias dicho lapso no podrá ser inferior a cinco ni superior a quince días.
Si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez de policía local correspondiente, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la ley.
Finalmente, todas aquellas irregularidades que cometa la administración y que no estén respaldadas por el Reglamento de Copropiedad o un acta de asamblea reducida a escritura pública, puede ser denunciada la Juzgado de Policía Local respectivo donde no precisa ser acompañado por abogado.
|
|
- Señores de Copropiedad:
¿Puedo cambiar el destino de mi casa de habitacional a Comercial ya que deseo instalar un negocio pero no vivir en él?
¿Se puede cambiar el destino solo de mi propiedad o debe ser para todos los copropietarios?
¿Que pasaría con las escritura de los demas propietarios, ya que indica que el conjunto habitacional esta compuesto por casas?
Gracias
|
17/04/2009
|
Re. Estimada Ana:
Para cambiar el destino de una unidad parte de una Comunidad acogida a la ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 19.537, debe cumplir con algunos requesitos. En primer lugar el art. 15° señala al respecto:
Ley 19.537
Artículo 15
Para cambiar el destino de una unidad, se requerirá que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial y que el copropietario obtenga, además del permiso de la Dirección de Obras Municipales, el acuerdo previo de la asamblea.
Ahora, para esto último, es decir obtener el acuerdo previo de la Asamblea, deberá realizarse una Asamblea Extraordinaria pues es esa instancia la única que puede otorgar el acuerdo solicitado.
El cambio de destino afecta solamente a la propiedad que lo solicita y que le es autorizado y este cambio de destino implica además cambios en el avalúo fiscal y otros impuestos que afecten a la propiedad.
|
|
- Señores de Copropiedad:
Se nos ha citado a una reunión extraordinaria a petición de un propietario que instaló una pastelería en su domicilio, el tema que quiere exponer es "Modificación al reglamento interno de copropiedad", (cambio de destino), supongo que quiere cambiar el destino de habitacional a local comercial.
Tengo las siguientes preguntas:
1.- Se puede modificar el reglamento en beneficio de un propietario?.
2.- Si la asamblea autoriza el cambio de destino, eso significa que cualquier propietario puede instalarse con un negocio?
3.- Mi escritura indica que el conjunto habitacional esta compuesto de 88 CASAS, que pasaría de cambiarse el destino de una propiedad ¿tendríamos que cambiar todas las escrituras?
Cabe hacer notar que este propietario se ha instalado sin permiso de la asamblea solo con permisos provisorios de la I.Municipalidad, también nuestro reglamento dice claramente que esta prohibido los negocios aumque sean transitorio, además ellos no reciden en el lugar solo lo tienen como LOCAL COMERCIAL.
esperando me puedan ayudar.... gracias
|
15/04/2009
|
Re. Estimada Rossana:
En primer lugar, la determinación de cambio de destino de una unidad (casa) esta rígidamente regulado en la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria y su reglamento- Para ello se requiere la realización de una Asamblea Extraordinaria, válidamente convocada, explicitando exactamente el motivo de la citación y cumplir con los quorums exigidos para validar este acuerdo: Las asambleas extraordinarias para tratar las materias señaladas en los números 1 al 7 del artículo 17º (el cambio de destino es el Nº 2) requerirán para constituirse, tanto en primera como en segunda citación, la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el setenta y cinco por ciento de los derechos en el condominio, idealmente con la presencia de un Notario. (la 2ª Citación no podrá ser antes de 5 ni después de 15 días contados a partir de la 1ª Citación)
En consecuencia, en nuestra opinión y considerando la práctica habitual, no es probable que se obtengan los quorum exigidos por la ley para modificar el destino de una unidad y, dados los antecedentes aportados por Ud. debieran, los copropietarios, denunciar el problema al Juzgado de Policía Local correspondiente para que se sancione el tema de acuerdo a derecho y a la vez, oficiar a Dirección de Rentas Municipales señalándoles que no es posible que sea otorgada patente comercial cambiando el destino de una unidad de esa comunidad por existir un Reglamento de Copropiedad que lo prohibe y la Asamblea no ha autorizado el cambio de destino de habitacional a comercial-industrial.
TITULO II
De la administración de los condominios
Artículo 17
Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea.
Las sesiones de la asamblea serán ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.
Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:
1. Modificación del reglamento de copropiedad.
2. Cambio de destino de las unidades del condominio.
3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10. Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 y establecer subadministraciones en un mismo condominio.
Todas las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesiones extraordinarias, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio y en los números 2, 3, 4, 5 y 6, podrán también ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, la que se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a Asamblea a que se refiere el inciso primero del artículo 18. La consulta deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.
|
|
|