Después de los problemas con los administradores y la morosidad, los que se presentan en las áreas del estacionamiento es el tema que mayores consultas nos generan.
De hecho y como muestra de lo dicho, el pasado fin de semana regresando a casa después de estar fuera durante todo el día, encontré en el estacionamiento de nuestro condominio, tres vehículos extraños dejados en área de circulación y hay que decir que el estacionamiento está cerrado (lo que significa que los propietarios donde se dirigían los conductores les abrieron) y que nuestro condominio consta de solo 26 apartamentos.
Acciones de este tipo o usos perjudiciales para el condominio (lavado de vehículos, trabajos de mecánica, ingesta alcohólica o juegos) son usualmente las causas de inconvenientes, que de no atajarse oportunamente, por lo general se acrecientan y terminan convirtiéndose en problemas que perturban la tranquilidad y las relaciones entre vecinos.
La limitación de la propiedad
Es usual que cuando se adquiere un apartamento, éste tenga un puesto de estacionamiento. Solo edificaciones construidas antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal o ubicadas en sectores con zonificación especial que desestimula el uso de vehículos, carecen de esta facilidad.
Los estacionamientos son imprescindibles en un país como el nuestro, con deficiente servicio de transporte público, inseguridad galopante que impone dejar el vehículo a buen resguardo, gasolina barata que estimula el uso de vehículos particulares y la percepción mayoritaria del vehículo como un bien preciado por las personas.
Los propietarios de un apartamento, tienen la facultad de usar su estacionamiento libremente, con una única limitación: que lo usen para “estacionar vehículos en la cantidad indicada”. Los estacionamientos de los condominios están diseñados en su vialidad, ventilación, iluminación, materiales, etc. , para ser usados solo para guardar los vehículos en la cantidad asignada a los apartamentos y cumpliendo las normas establecidas para estas instalaciones.
Cuando un propietario aprovecha que “su puesto es grande y tiene dos vehículos pequeños para estacionarlos en el sitio”, está afectando el espacio para abrir las puertas de los vehículos (las normas exigen un área mínima para cada puesto, previendo lo anterior), recargando el uso de equipos tales como puertas eléctricas y extractores de humo. Quizás si existe un caso único como el descrito en el condominio, la afectación sea marginal y pudiera la comunidad aceptarla por no causar mayores inconvenientes, pero ¿que ocurre si el caso se presenta en un condominio grande y se repite con 60 apartamentos?. Evidentemente, los propietarios con un solo vehículo tienen el derecho de exigir el cumplimiento de lo establecido en el documento de condominio y de compra venta del apartamento, pues el deterioro adicional de los equipos y la electricidad consumida, no tienen porque asumirla.
Existen además, daños menos evidentes pero que se producen cuando hay un incremento en la cantidad de los vehículos que transitan por el área.
El desgaste de la calzada, sea de asfalto o cemento, es directamente proporcional a la cantidad de vehículos que por ella circulan y a ello hay que agregarle el deterioro producido por la pérdida de combustible y lubricantes en las carpetas asfálticas, que también se incrementa cuando se incorporan vehículos al estacionamiento.
Quizás el mayor daño en este aspecto se produzca cuando se realizan trabajos de mecánica en un estacionamiento con piso de asfalto. Este material es vulnerable a sustancias derivadas del petróleo, como son los distintos solventes usados para limpiar grasa y aceites, así como a los lubricantes mismos. También es afectado por el uso de gatos y “burros” de distintos tipos, por lo que resulta desaconsejable la práctica de mecánica en estos lugares porque aceleran la reducción de la vida útil del material (demás está aclarar que este comentario no es aplicable en un percance menor tipo auxiliar al vehículo por falla de batería o cambio eventual de un caucho desinflado).
Otro inconveniente común es el referido a lavar los vehículos en el estacionamiento con el agua del condominio. Ocurre que propietarios instalan mangueras en los grifos de las áreas comunes para lavar sus vehículos y con ello “se apropian” de un bien de todos (el agua), dispuesta para tender las áreas comunes, para su beneficio particular. Esta practica ha llevado a que se para controlarla se condenen o coloquen bajo llave instalaciones dispuestas para la limpieza del sector y que podrían ser de utilidad en caso de eventualidades que van, desde un conato de incendio a simplemente limpiar el “resultado de un paseo tardío” de la mascota de cualquier residente.
Los problemas en los estacionamientos no solo son producidos por los propietarios o visitantes con vehículos; en ocasiones son los niños y jóvenes del condominio que usan el área como zona de juegos y ello, a pesar de ser comprensible y hasta deseable por sus padres que teniéndolos en el condominio se sienten más tranquilos, es también un cambio de uso al destino dado originalmente al área. Estos juegos pudieran desembocar en accidentes donde resulten involucrados quienes los practican o en daños a los vehículos estacionados.
En otras ocasiones, afortunadamente la menos, los estacionamientos abiertos son usados para actividades perjudiciales como la ingesta alcohólica, los juegos de envite y azar o negocios ilícitos. En estos casos la acción a tomar es eliminar el libre acceso y coordinar con las autoridades policiales para la implementación de acciones de inteligencia policial en el sector y los correctivos pertinentes. Sin ser especialistas, entendemos que aquí el tiempo es fundamental y la reacción debiera ser oportuna y decidida para evitar que el problema adquiera niveles de seguridad para la integridad física de los miembros de la comunidad.
La norma de oro
Lo ideal es no esperar que se presente el problema o que estos se haga endémicos, para adoptar correctivos.
Exigir el cumplimiento del documento de condominio es responsabilidad de todos los propietarios y elaborar un reglamento donde se atiende los vacíos que pudieran existir en este instrumento y donde se “explica” la interpretación que la mayoría de los propietarios le da al documento en lo referente a los estacionamientos, tal como reza el dicho, podría ser “la nalgada a tiempo que ahorra 20”.
El estudio de la situación general, la elaboración de propuestas para atender cada caso y la consulta a los propietarios para aprobar el proyecto de reglamento resultante, es un proceso que sirve para alinear a la comunidad y mostrar a los posibles transgresores la convicción del colectivo de mantener y poner orden en el condominio.
La difusión del reglamento, la vigilancia de todos para su cumplimiento y de aparición de señales de cualquier irregularidad, es la garantía que un área indispensable para brindarnos seguridad y comodidad, como son los estacionamientos, no termine transformada en un problema de la comunidad.
(En próxima oportunidad comentaremos sobre estacionamientos comunes del condominio)
